Aidat ödemeyen komşu: gecikme tazminatı, icra, kiracının sorumluluğu, aidata itiraz

Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak giderlerine (kapıcı, güvenlik, asansör, yakıt, temizlik, onarım, yönetici ücreti) arsa payı oranında, kapıcı/kaloriferci/bahçıvan giderlerine ise eşit katılır (KMK m.20); yönetim planında aksi kararlaştırılabilir. Ödemeyen malik, ödemede geciktiği her ay için aylık %5 gecikme tazminatı öder (yıllık %60 — kanunda böyle yazıyor, mahkemeler uyguluyor). Bu tazminat, faizden ayrıdır.

"Kullanmıyorum, ödemem" geçerli mi?

Hayır. Ortak yerden yararlanmaya gerek olmadığını veya kendi bağımsız bölümünün özel durumunu ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınılamaz (m.20/1 son cümle). Zemin kattaki daire asansör giderine, boş daire yakıt giderine, kullanılmayan havuz giderine katılır. İstisna: yönetim planında açık muafiyet veya kat malikleri kurulunun oybirliğiyle kararı.

Yönetim ne yapabilir?

1) Yönetici, kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesine dayanarak icra takibi başlatır (ilamsız takip); 7 gün içinde itiraz edilmezse haciz. Yönetim planı, kurul kararı ve işletme projesi İİK m.68 anlamında belge sayıldığı için itiraz kolayca kaldırılır ve %20 tazminat riski doğar. 2) Sulh hukuk mahkemesinde (kat mülkiyeti davaları) alacak davası. 3) Borcu ödemeyen malikin bağımsız bölümü üzerine, kurul kararıyla, alacak için ipotek tesis ettirilebilir (m.22). 4) Borçlarını ödememeyi alışkanlık haline getiren ve diğer maliklerin haklarını çekilmez hale sokan malik için, arsa payı ve oy çoğunluğuyla bağımsız bölümün devri davası açılabilir (m.25) — en ağır yaptırım, nadiren uygulanır.

Kiracının sorumluluğu

Kiracı, oturduğu dairenin aidat ve giderlerinden malikle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu kira bedeli ile sınırlıdır (m.22/1). Yönetim aidatı kiracıdan da isteyebilir; kiracı ödediği aidatı, sözleşmede aksine hüküm yoksa kiradan düşemez (aidat kiracıya ait olağan giderdir), ancak demirbaş ve büyük onarım payları (çatı, asansör yenileme, dış cephe) malike aittir, kiracı ödediyse malikten ister veya kiradan mahsup eder (TBK m.303). Kiracının kirayı ödediği ama aidatı ödemediği durumda ev sahibi, aidatı kendisi ödeyip kiracıdan talep eder; ödenmeyen aidat kiracı için tahliye sebebi olabilir (yan gider).

Aidata itiraz

Aidat tutarı, kat malikleri kurulunun kabul ettiği işletme projesine dayanır; yönetici tek başına belirlediyse kat maliklerine tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilir, itiraz halinde kurul karar verir (m.37). Kurul kararına karşı, toplantıya katılan malik için karar tarihinden itibaren 1 ay, katılmayan için öğrenmeden itibaren 1 ay ve her halde 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası (m.33). Karar iptal edilmedikçe aidat ödenmelidir; "itiraz ettim, ödemiyorum" gecikme tazminatını durdurmaz. Hesapları görmek her malikin hakkıdır: yönetici defter, fatura ve makbuzları göstermek zorundadır; göstermezse mahkemeden hesap verilmesi istenir.