Ev sahibiyim, kiracı kirayı ödemiyor: adım adım ne yapabilirim?
Ödenmeyen kira için üç yol: 30 gün süreli ihtar ve fesih davası, iki haklı ihtarla tahliye davası, tahliye talepli icra takibi. Her yolun süresi, masrafı ve tuzakları; kiracıyla anlaşma seçenekleri.
İlgili mevzuat: TBK m.315TBK m.352/2İİK m.269–269/dTBK m.353
Kira ödenmediğinde ev sahibinin elinde üç hukuki yol vardır; hangisinin seçileceği gecikmenin süresine, kiracının tutumuna ve ne kadar hızlı sonuç istendiğine bağlıdır. Hepsinin ortak şartı: yazılı ve kanıtlanabilir ihtar.
Yol 1 — Otuz gün süreli ihtar ve fesih (TBK m.315)
Kiracıya yazılı olarak (noter tercih edilir) ödenmeyen kira tutarı bildirilir, konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre verilir ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılır. Süre boş geçerse sözleşme feshedilmiş sayılır; sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır (arabuluculuk dava şartıdır). Kiracı süresi içinde öderse fesih hakkı o ay için düşer.
Yol 2 — İki haklı ihtar (TBK m.352/2)
Bir kira yılı içinde kirayı zamanında ödemediği için kiracıya iki ayrı haklı yazılı ihtar gönderilmişse, kiracı sonradan ödemiş olsa bile, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İhtarların farklı aylara ait borçlar için ve ödeme tarihinden sonra gönderilmiş olması gerekir; aynı ay için iki ihtar sayılmaz. Bu yol, "her ay geç ödeyen" kiracı için tasarlanmıştır.
Yol 3 — Tahliye talepli icra takibi (İİK m.269)
En hızlı yoldur ve arabuluculuk şartı yoktur. İcra dairesine kira alacağı için tahliye talepli ilamsız takip başlatılır; kiracıya ödeme emri tebliğ edilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse, ev sahibi icra mahkemesinden tahliye kararı ister; karar kesinleşince icra dairesi tahliyeyi yapar. Kiracı itiraz ederse (kira ilişkisini veya borcu inkâr), ev sahibi icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister; yazılı sözleşme ve ödeme kaydı bu aşamada belirleyicidir. Kiracı 30 gün içinde borcu, faizi ve takip giderlerini öderse tahliye edilmez.
Karşılaştırma
| 30 gün ihtar + dava | İki haklı ihtar | İcra (m.269) | |
|---|---|---|---|
| Arabuluculuk | Zorunlu | Zorunlu | Yok |
| Hız | Yavaş (dava) | Kira yılı sonu beklenir | En hızlı (2–4 ay tipik) |
| Kiracı ödeyince | Fesih düşer | Yine tahliye istenebilir | Tahliye olmaz, alacak tahsil edilir |
| Uygun olduğu durum | Uzun süreli ödememe | Sürekli geç ödeyen | Hem alacak hem tahliye istenen |
Yapılmaması gerekenler
Kilit değiştirmek, eşya çıkarmak, elektrik-su kesmek, eve girmek suçtur (konut dokunulmazlığı, hakkı olmayan yere tecavüz) ve tazminat doğurur; kiracı haksız olsa bile tahliye yalnızca resmi yolla yapılır. Sözlü ihtar, WhatsApp mesajı gibi bildirimler ispat açısından zayıftır; noter ihtarı ya da en azından iadeli taahhütlü mektup kullanın.
Anlaşma seçenekleri
Kiracının geçici ödeme güçlüğü varsa yazılı taksit protokolü; çıkmaya razıysa tarihli tahliye taahhüdü (sözleşmeden sonra, ayrı tarihte) veya arabuluculukta tahliye tarihini içeren anlaşma tutanağı (icra edilebilir) çoğu zaman davadan daha ekonomiktir.
Sık sorulan sorular
Kiracı kirayı eksik ödüyor, bu da ödememe sayılır mı?
Evet; kısmi ödeme borcu sona erdirmez, eksik kısım için ihtar çekilebilir ve bu haklı ihtar sayılır.
Kira sözleşmesi sözlü, icra takibi yapabilir miyim?
Yapabilirsiniz ancak kiracı kira ilişkisini inkâr ederse yazılı sözleşme olmadığından icra mahkemesinde ispat güçleşir; bu durumda genel mahkemede dava gerekir. Banka dekontları ve tanıklar yardımcı olur.
Kiracı çıktı ama borç kaldı, nasıl tahsil ederim?
Kira alacağı için ilamsız icra takibi (arabuluculuk şartı kira alacağında da vardır, ancak salt para alacağı için İİK takibi doğrudan yapılabilir) veya alacak davası; depozito varsa mahsup edilir.
Bu konuda sorunuzu yazın
Kira ve konut konusunda genel bilgi veren yapay zekâ asistanı. Günde 3 ücretsiz soru. İsim, TC, telefon gibi kişisel bilgi yazmayın — soru kaydedilmez, kimlik bilgisi istenmez.
Bu yazı Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık değildir. Kanun değişiklikleri ve içtihatlar sonucu etkileyebilir. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.