Kira sözleşmesi imzalarken dikkat: hangi maddeler geçersiz, depozito, demirbaş listesi, kefil, tahliye taahhüdü, aidat

Kira sözleşmesi sözlü de kurulabilir; ancak kira bedeli, başlangıç tarihi, süre ve taraflar için yazılı sözleşme her iki tarafı korur, tahliye ve icra yollarının çoğu yazılı belge ister. Kırtasiyeden alınan matbu sözleşmeler kullanılabilir, ama her boşluk doldurulmalı, çizilen maddeler paraflanmalıdır. İmzadan önce kiracı tapu kaydını (e-Devlet "tapu bilgileri sorgulama" veya kiraya verenin göstereceği tapu), ev sahibi ise kiracının kimliğini ve gelir/iş bilgisini görmeli; vekâletle kiralamada vekâletnamenin kiraya verme yetkisi içermesi gerekir. Kiraya veren malik değilse (kiracının alt kiraya vermesi) malikin yazılı izni aranır (TBK m.322).

Kira bedeli ve artış

Bedel TL olarak yazılmalı; dövizle kira yalnızca 2018 sonrası kısıtlıdır (Türk vatandaşları arasında konut kiralarında döviz yasaktır). Artış maddesi, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (m.344); daha yüksek oran ("%50 artış", "dolar kuruna endeksli") yazılsa bile geçersizdir ve kiracı TÜFE'yi öder. Artış maddesi hiç yazılmamışsa ev sahibi yine TÜFE ortalamasına kadar artış isteyebilir. 5 yıl sonra kira tespit davası her iki tarafa açıktır. Ödeme günü (örn. her ayın 5'i) ve banka hesabı yazılmalı; kiracı açıklamaya "Ay/yıl kirası" yazarak havale etmelidir; elden ödeme her iki taraf için ispat sorunudur. Konutlarda 500 TL üzeri (işyerlerinde tüm) kira ödemelerinin bankadan yapılması vergi mevzuatı gereği zorunludur; ev sahibi kira gelirini beyan eder, "faturasız/beyansız düşük kira" anlaşmaları her iki tarafı riske sokar.

Depozito (güvence)

En fazla 3 aylık kira kadar istenebilir (m.342). Kanunen depozito, kiracı adına vadeli tasarruf hesabına yatırılmalı ve ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararıyla çekilebilmelidir; uygulamada elden verildiği için iadesi sorun olur. Sözleşmeye "depozito … TL alınmıştır" yazdırın ve dekont alın. Depozito, kira borcuna mahsup edilemez (kiracı son ayı depozitodan düşemez), hasar ve borç yoksa tahliyede faiziyle iade edilir; ev sahibi tahliyeden itibaren 3 ay içinde dava/takip yapmazsa banka depozitoyu kiracıya öder. "Depozito iade edilmez" maddesi geçersizdir.

Teslim tutanağı ve demirbaş

Teslimde tarih, sayaç değerleri (elektrik, su, gaz), anahtar sayısı, mevcut eşyalar (kombi, klima, ankastre, dolap), duvar/zemin/tesisat durumu ve hasarlar yazılıp iki tarafça imzalanmalı; fotoğraf/video tarih damgasıyla çekilmelidir. Tahliyede "olağan kullanımdan doğan yıpranma" (boya solması, aşınma) kiracıdan istenemez (m.334); kırık, delik, eksik eşya istenir. Tutanak yoksa ev sahibi hasarı ispat edemez; kiracı da "ben aldığımda böyleydi" diyemez.

Giderler: kime ait?

Kiracıya: kullanımla ilgili yan giderler — aidat (olağan işletme gideri), elektrik, su, gaz, internet, temizlik, küçük onarımlar (musluk contası, ampul) (m.303, m.317). Ev sahibine: emlak vergisi, bina sigortası, çatı/asansör/dış cephe gibi demirbaş ve büyük onarımlar, kombi/klima arızasının kullanım hatası dışındaki onarımı, DASK. "Her türlü onarım kiracıya aittir" ve "vergi kiracı tarafından ödenir" maddeleri kiracı aleyhine olduğu için geçersizdir (m.346). Kiracının ödediği demirbaş gideri kiradan mahsup edilebilir (TBK m.303 karşıt anlam).

Geçersiz maddeler

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getiren her madde geçersizdir (m.346): "bir ay geç ödenirse tüm yılın kirası muaccel olur" (muacceliyet kaydı), "gecikmede günlük … TL ceza" (cezai şart), "erken çıkarsa 3 kira ceza öder", "ev sahibi istediğinde 15 günde tahliye eder", "kiracı tadilat yapamaz/hayvan besleyemez" (bu son ikisi geçerli olabilir; hayvan yasağı Yargıtay'ca genelde kabul, ama tahliye sebebi ancak rahatsızlıkla). "Kira bedeli TÜFE'nin üstünde artar", "depozito iade edilmez", "sözleşme süresi sonunda kiracı kayıtsız şartsız tahliye eder" maddeleri de geçersizdir. Kiracı aleyhine sonradan yapılan değişiklikler de bağlamaz (m.343).

Kefil ve tahliye taahhüdü

Kefil için azami tutar, tarih ve varsa "müteselsil" ibaresi kefilin el yazısıyla, evli kefilde eş rızası gerekir; yoksa kefalet geçersizdir (TBK m.583–584). Kefalet kural olarak ilk kira dönemiyle sınırlıdır. Tahliye taahhüdü: sözleşmeyle aynı gün veya boş tarihli imzalatılan taahhüt, kiracı ispat edebilirse geçersizdir; ancak ispat güçtür. Kiracıysanız boş tarihli hiçbir belge imzalamayın; imzalamak zorunda kalıyorsanız aynı gün fotoğrafını çekip tarihini not edin, hatta noter ihtarıyla "… tarihli taahhüt aynı gün imzalatılmıştır" beyanı yapmak ispat sağlar. Ev sahibiyseniz taahhüdü teslimden en az birkaç gün sonra, tarih ve imza tam alın.

Süre ve erken çıkış

Belirli süre (1 yıl) yazılması yaygındır; süre sonunda kiracı çıkmazsa yıllık uzar. Kiracı süre dolmadan çıkmak isterse, kiralananı benzer şartlarla kiralayabilecek makul süre (Yargıtay: genellikle 1–3 ay) kira ödemekle sorumludur; yeni kiracı bulup ev sahibinin kabul etmesi bu süreyi kısaltır (m.325). Kiracı 15 gün öncesinden bildirimle süre sonunda çıkabilir; ev sahibi için sözleşme süresi bitişi tahliye sebebi değildir (bkz. tahliye rehberi).