Ev sahibi için tahliye rehberi: tahliye taahhüdü, ihtiyaç davası, yeni malik, 10 yıl süresi — adım adım ve süreler

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, kanunda sayılan sebepler dışında kiracıyı çıkaramaz; sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir (TBK m.347). Bu rehber, her yolun şartlarını ve gerçekçi süresini ev sahibi gözüyle sıralar. Tüm tahliye davaları öncesinde arabuluculuk dava şartıdır (1 Eylül 2023'ten beri); icra yoluyla tahliye (taahhüt ve kira ödememe) için arabuluculuk gerekmez.

1) Yazılı tahliye taahhüdü — en hızlı yol

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı taahhüt etmişse ve bu taahhüt sözleşmeden sonraki bir tarihte (kiralananın tesliminden sonra) verilmişse, ev sahibi taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesinde tahliye takibi başlatır veya sulh hukuk mahkemesinde dava açar (m.352/1). İcra yolu: kiracıya tahliye emri gönderilir, 7 gün içinde itiraz etmezse icra memuru tahliye eder; itiraz ederse (imza inkârı, tarih itirazı) icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenir. Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan veya boş tarihli taahhütler kiracı ispat ederse geçersiz sayılır; bu yüzden taahhüdü sözleşmeden en az birkaç gün sonra, tarih ve imza tam olarak ve mümkünse noterde alın. Süre: itirazsız 1–2 ay, itirazlı 4–8 ay.

2) Konut ihtiyacı davası

Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda, belirsiz sürelide fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açar (m.350). İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır: kirada oturan malik, evlenecek çocuk, başka şehirden tayin, sağlık nedeniyle yer değişikliği kabul görür; "ihtimal" veya "ilerideki" ihtiyaç kabul görmez; malikin başka boş konutu varsa dava reddedilir. Dava sürerken ihtiyacın devam etmesi gerekir. Tahliye edilen konut, 3 yıl boyunca haklı sebep olmadan başkasına kiralanamaz; kiralanırsa eski kiracıya son yıllık kira bedelinin en az bir yıllık tutarı tazminat ödenir (m.355). Süre: arabuluculuk 1–2 ay + dava 8–18 ay + istinaf.

3) Yeni malik

Kiralananı sonradan satın alan kişi, kendisi/eşi/altsoy-üstsoy için ihtiyaç varsa edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter ihtarıyla bildirir ve edinmeden itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir (m.351); dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de açabilir. 1 aylık bildirim kaçırılırsa yalnızca sözleşme süresi sonunda dava yolu kalır. Kiracıya karşı satış tek başına tahliye sebebi değildir; kiracının sözleşmesi yeni malike geçer (TBK m.310).

4) 10 yıllık uzama dönemi

Belirli süreli sözleşme, sürenin bitiminden sonra kiracı çıkmadıkça yıllık uzar; 10 uzama yılı dolduktan sonra ev sahibi, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı (noter) bildirimle, sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir (m.347). Örnek: 1 yıllık sözleşme 1 Mart 2015'te başladıysa ilk süre 2016'da biter, 10 uzama yılı 1 Mart 2026'da dolar; 1 Mart 2027 için en geç 1 Aralık 2026'da ihtar gönderilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde 10 yıl başlangıçtan sayılır. Kiracı çıkmazsa tahliye davası (arabuluculuk sonrası) açılır; sebep aranmadığı için dava hızlıdır.

5) Kira ödenmiyor: iki yol

İcra yolu (İİK m.269): ödenmeyen kira için "kira alacağı ve tahliye" takibi; kiracıya 30 gün ödeme süresi verilir, 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödemezse icra mahkemesinden tahliye kararı alınır; itiraz ederse icra mahkemesi yazılı sözleşmeye göre itirazı kaldırır. Süre 2–4 ay; en etkili yol. İki haklı ihtar (m.352/2): bir kira yılı içinde iki farklı ay kirasının gecikmesi nedeniyle iki ayrı yazılı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası; kiracı ihtardan sonra ödese bile dava açılabilir. İhtarlar noterden ve ödenmeyen ayı açıkça belirterek çekilmelidir.

6) Diğer sebepler

Yeniden inşa / esaslı onarım (m.350/2): imar ve statik gereklilik ile ruhsatlı proje varsa; tahliye sonrası eski kiracının öncelik hakkı vardır. Kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu olması (m.352/3): ev sahibi sözleşme yapılırken bilmiyorsa, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava. Kiracının özen ve komşulara saygı yükümlülüğünü ağır ihlali (TBK m.316): 30 günlük yazılı ihtar sonrası fesih; ağır hallerde ihtarsız. Kiracının ölümü: sözleşme mirasçılara/aynı konutta oturanlara geçer, tahliye sebebi değildir.

Karardan tahliyeye

Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konabilir ancak kiracı teminat yatırarak icranın geri bırakılmasını (tehir) isteyebilir; kesinleşmiş kararla icra dairesi kiracıya 10 gün süre verir, çıkmazsa icra memuru fiilen tahliye eder, eşyalar yediemine kaldırılır; masraflar kiracıdan alınır ancak önce ev sahibi öder. Tahliye sırasında elektrik-su-doğalgaz borçları ve hasar için depozito mahsup edilir, aşan kısım icra takibiyle istenir.