Kira artışı: yasal sınır nedir, nasıl hesaplanır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artışın üst sınırı, 12 aylık TÜFE ortalaması, sözleşmede oran yoksa ne olur, %25 sınırının kalkması ve kira tespit davası.
İlgili mevzuat: TBK m.344TBK m.343TBK m.3457409 s. Kanun (geçici %25 sınırı, sona erdi)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin artışı sözleşmeye değil, kanuna tabidir. Türk Borçlar Kanunu m.344, tarafların anlaştıkları artış oranının bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalamalara göre tüketici fiyat endeksi (TÜFE) değişim oranını geçemeyeceğini söyler. Sözleşmeye daha yüksek oran yazılmışsa, yazılan değil bu sınır uygulanır.
Hangi TÜFE?
Uygulanacak oran, yıllık enflasyon değil, TÜİK'in her ay açıkladığı "on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranıdır; kira yılının bittiği aydan bir önceki ayın verisi esas alınır. TÜİK sitesinde tüketici fiyat endeksi bülteninde bu satır ayrıca yer alır. Oran her ay değiştiğinden, artış tarihiniz hangi aya denk geliyorsa o ayın bülteni geçerlidir.
Sözleşmede artış oranı yoksa
Taraflar oran belirlememişse kira bedeli, aynı üst sınır (TÜFE 12 aylık ortalama) aşılmamak kaydıyla, kiralananın durumu göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (m.344/2). Pratikte ev sahipleri bu durumda doğrudan TÜFE oranını uygular; kiracı itiraz ederse mahkeme yolu açıktır.
%25 sınırı bitti
7409 sayılı Kanun'la getirilen ve konut kiralarında artışı %25 ile sınırlayan geçici hüküm 11 Haziran 2022–1 Temmuz 2024 arasında yenilenen sözleşmeler için uygulandı ve 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen kira yıllarında tek sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Beş yıl sonra: kira tespit davası
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda taraflardan biri kira bedelinin emsal kiralara göre yeniden belirlenmesini mahkemeden isteyebilir (m.344/3). Mahkeme TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun yeni bedeli belirler; bu bedel TÜFE sınırıyla bağlı değildir. Kira tespit davasının yeni kira yılından itibaren geçerli olması için, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılması veya kiracıya bu yönde yazılı bildirim yapılmış olması gerekir (m.345). Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur (1 Eylül 2023'ten itibaren).
Yabancı para ile kira
Yabancı para cinsinden kira sözleşmelerinde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (m.344/4); ayrıca Türk vatandaşları arasındaki konut ve işyeri kira sözleşmelerinin dövizle yapılması mevzuat gereği kural olarak yasaktır.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi TÜFE'nin üzerinde artış istedi, kabul etmezsem beni çıkarabilir mi?
Hayır. Artışa itiraz veya yasal sınırdaki tutarı ödemek tahliye sebebi değildir; konutlarda tahliye ancak TBK'da sayılı sebeplerle olur. Fazla ödediyseniz geri isteyebilirsiniz.
İşyeri kiramda da aynı sınır var mı?
Çatılı işyerleri için de TBK m.344 uygulanır. Tarafların ikisinin de tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında bu hükümlerin uygulanmasının ertelendiği dönem 1 Temmuz 2020'de sona ermiştir; artık bu kiralarda da TÜFE sınırı geçerlidir.
Artış oranı sözleşmede "yıllık %40" yazıyor, geçerli mi?
Yazılan oran, o yılın TÜFE 12 aylık ortalamasından yüksekse, TÜFE oranı uygulanır; düşükse yazılan oran geçerlidir.
Bu konuda sorunuzu yazın
Kira ve konut konusunda genel bilgi veren yapay zekâ asistanı. Günde 3 ücretsiz soru. İsim, TC, telefon gibi kişisel bilgi yazmayın — soru kaydedilmez, kimlik bilgisi istenmez.
Bu yazı Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık değildir. Kanun değişiklikleri ve içtihatlar sonucu etkileyebilir. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.