Kiracı hakları: ev sahibi eve girebilir mi, tadilatı kim öder, aidat kime ait?
Günlük hayatta en çok sorulanlar: ev sahibinin habersiz gelmesi, arızaların onarımı, aidat ve demirbaş giderleri, evi gösterme yükümlülüğü, erken çıkışta kiracının sorumluluğu.
İlgili mevzuat: TBK m.301TBK m.303TBK m.305TBK m.319TBK m.325TCK m.116
Kira sözleşmesi imzalandığında konutun kullanım hakkı kiracıya geçer; ev sahibi mülkiyetini korur ama kullanımına karışamaz. Buradan doğan pratik sorular şunlardır.
Ev sahibi eve girebilir mi?
Hayır — kiracının açık rızası olmadan giremez; girmesi TCK m.116 anlamında konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturur, anahtarı olsa bile. İstisnalar sınırlıdır: kiracı, kiralananın bakımı, satılması veya yeniden kiralanması için zorunlu olduğu ölçüde, makul bir süre önce haber verilmek şartıyla, kiraya verenin veya onun gösterdiği kişilerin kiralananı gezip görmesine katlanmak zorundadır (TBK m.319). "Makul" süre ve saat somut olaya göre değerlendirilir; kiracı uygun gün ve saat teklif edebilir, ama tümüyle reddedemez.
Arızalar ve tadilat: kim öder?
Kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli tutmakla yükümlüdür (TBK m.301); kombi, tesisat, çatı, dış cephe, pencere gibi esaslı onarımlar ev sahibine aittir. Kiracı yalnızca küçük temizlik ve bakım giderlerinden sorumludur (m.317: ampul, musluk contası, temizlik gibi). Ev sahibi ayıbı gidermezse kiracı, ayıbın giderilmesini isteyebilir, uygun süre verip kendisi giderterek masrafı kiradan düşebilir veya kirada indirim isteyebilir (m.305–307). Bunu yapmadan önce yazılı bildirim şarttır; bildirim yapılmadan kiradan kesinti "kira ödememe" sayılabilir.
Aidat ve yan giderler
Aksi kararlaştırılmadıkça kiracı, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderleri (kapıcı, temizlik, ortak elektrik-su, asansör bakımı, ısıtma gibi olağan aidat kalemleri) öder (TBK m.303). Buna karşılık binanın demirbaş ve yenileme giderleri (çatı onarımı, asansör yenileme, dış cephe mantolama, kazan değişimi) malike aittir; Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 bunları kat malikine yükler. Aidat makbuzunda bu kalemler ayrılmıyorsa yönetimden döküm istenebilir.
Erken çıkış
Kiracı sözleşme süresi dolmadan çıkarsa, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için — Yargıtay uygulamasında genellikle üç ay civarı — kira borcu devam eder (TBK m.325). Kiracı, ev sahibinin kabul edebileceği ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulursa borç o andan itibaren sona erer. Ev sahibi evi hemen yeniden kiraya verirse fazla kira isteyemez.
Tadilat yapabilir miyim?
Kiralananda yenilik ve değişiklik ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılır (TBK m.321). Rızayla yapılan değer artışları için, aksi yazılı olarak kararlaştırılmamışsa, kiracı sözleşme sonunda tazminat isteyebilir; rızasız değişikliklerde ev sahibi eski hale getirilmesini isteyebilir.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi evi satışa çıkardı, her gün alıcı getiriyor; buna katlanmak zorunda mıyım?
Makul ölçüde evet (TBK m.319); ancak sıklığı ve saatleri makul olmalıdır. Haftada belirli gün ve saat önerip yazılı bildirmeniz sizi korur.
Kombi bozuldu, ev sahibi ilgilenmiyor; tamir ettirip kiradan düşebilir miyim?
Önce yazılı ihtarla uygun süre verin; süre sonunda giderilmezse tamir ettirip belgeli masrafı kiradan düşebilirsiniz (TBK m.306). İhtarsız kesinti risklidir.
Ev sahibi evin satıldığını söyledi, yeni malik beni çıkarabilir mi?
Sözleşme aynen yeni malike geçer. Yeni malik ancak ihtiyaç sebebiyle, edinmeden 1 ay içinde yazılı bildirim yapıp 6 ay sonra dava açarak tahliye isteyebilir (TBK m.351).
Bu konuda sorunuzu yazın
Kira ve konut konusunda genel bilgi veren yapay zekâ asistanı. Günde 3 ücretsiz soru. İsim, TC, telefon gibi kişisel bilgi yazmayın — soru kaydedilmez, kimlik bilgisi istenmez.
Bu yazı Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık değildir. Kanun değişiklikleri ve içtihatlar sonucu etkileyebilir. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.