Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu? Nasıl başvurulur?
1 Eylül 2023 itibarıyla kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk dava şartı oldu. Hangi uyuşmazlıklar kapsamda, başvuru nereye, süreç ne kadar, ücret kim öder?
İlgili mevzuat: 7445 s. Kanun (2023)HUAK m.18/BİİK m.269 (istisna)
7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m.18/B uyarınca, 1 Eylül 2023'ten itibaren kiralanan taşınmazların kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kira bedelinin tespiti, tahliye, kira alacağı, depozito iadesi, tazminat) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir.
Kapsam dışı olanlar
İİK m.269 ve devamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye (kira ödenmemesi halinde icra dairesi aracılığıyla tahliye) ve tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi arabuluculuk şartının dışındadır; bu takipler doğrudan icra dairesinde başlatılır. Ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları da aynı kanunla zorunlu kapsamına alınmıştır.
Nasıl başvurulur?
Başvuru, uyuşmazlığın konusu taşınmazın bulunduğu yer veya karşı tarafın yerleşim yerindeki adliye arabuluculuk bürosuna yapılır; bürosu olmayan yerlerde sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne. UYAP Vatandaş üzerinden e-Devlet ile çevrimiçi başvuru da mümkündür. Büro, listeden bir arabulucu görevlendirir; taraflar kendi seçtikleri arabulucu üzerinde anlaşabilir. Avukat zorunlu değildir, ama tarafın avukatı toplantıya katılabilir.
Süreç ve süre
Arabulucu, görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci tamamlamalıdır; zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Toplantılar yüz yüze ya da çevrimiçi yapılabilir. Süreç sonunda üç ihtimal vardır: anlaşma (tutanak imzalanır; mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınırsa ilam gibi icra edilir; taraflar avukatla birlikte imzaladıysa şerh gerekmez); anlaşamama (son tutanakla dava yolu açılır; tutanağın aslı dava dilekçesine eklenir); karşı tarafın katılmaması (katılmayan taraf, davayı kazansa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücreti hükmedilmez).
Ücret
Taraflar anlaşamazsa ilk iki saatlik arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; sonraki saatler taraflarca eşit ödenir. Anlaşma halinde ücret, aksi kararlaştırılmadıkça, taraflarca eşit ödenir ve tarifedeki asgari ücretten az olamaz.
Zamanaşımı ve süreler
Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu, kira tespit davasındaki 30 günlük bildirim veya tahliye davasındaki bir aylık süre için hayati önemdedir: süre dolmadan arabulucuya başvurmak süreyi korur.
Sık sorulan sorular
Arabulucuya gitmezsem ne olur?
Dava şartı yerine gelmediğinden davanız usulden reddedilir; süre kaybedersiniz. Toplantıya çağrıldığınızda mazeretsiz katılmazsanız yargılama giderleri size yüklenir.
Ev sahibi kirayı ödemediğim için icra takibi başlattı; arabulucu şart mı?
Hayır; İİK m.269 kapsamındaki tahliye talepli icra takibi arabuluculuk şartından muaftır. Ödeme emrine 7 gün içinde itiraz süreniz vardır.
Arabuluculuk ne kadar sürer?
Kural olarak 3 hafta, en fazla 4 hafta. Taraflar anlaşırsa aynı gün de bitebilir.
Bu konuda sorunuzu yazın
Kira ve konut konusunda genel bilgi veren yapay zekâ asistanı. Günde 3 ücretsiz soru. İsim, TC, telefon gibi kişisel bilgi yazmayın — soru kaydedilmez, kimlik bilgisi istenmez.
Bu yazı Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık değildir. Kanun değişiklikleri ve içtihatlar sonucu etkileyebilir. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.