Kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir? Sebepler ve süreler

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı korur: sözleşme süresi bitti diye tahliye olmaz; sözleşme kendiliğinden birer yıl uzar (TBK m.347). Ev sahibi kiracıyı yalnızca kanunda sayılan sebeplerle, çoğu zaman mahkeme kararıyla çıkarabilir.

1. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler (m.350)

İhtiyaç: Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda, belirsiz sürelide fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak, bir ay içinde dava açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; mahkeme bunu inceler. Yeniden inşa ve imar: Kiralananın esaslı onarım, genişletme veya değiştirme için boşaltılması zorunluysa aynı süreler içinde dava açılabilir. Bu sebeple tahliye edilen yerde, haklı sebep olmadıkça üç yıl eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez; aksi halde kiracı son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir (m.355).

2. Yeni malik (m.351)

Konutu satın alan yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, edinmeden altı ay sonra dava açarak tahliye isteyebilir. Bildirim yapılmazsa, yeni malik ancak sözleşme süresinin bitiminden bir ay içinde dava açabilir.

3. Kiracıdan kaynaklanan sebepler (m.352)

Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmişse, o tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye istenebilir. Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan taahhütler, teslimden önce verilmiş sayıldığından geçersizdir; ancak tarihi sonradan atılmış boş taahhütler uygulamada uyuşmazlık konusudur. İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde (bir yıldan uzun sözleşmelerde bir kira yılı) kirayı ödemediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir. Kiracının veya eşinin konutu olması: Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden bir ay içinde dava açılabilir.

4. On yıllık uzama dönemi (m.347)

Belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmede bu hak, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra doğar. Yani ilk süre + 10 uzama yılı sonunda "sebepsiz" tahliye mümkündür.

5. Kira ödenmemesi (m.315) ve icra yolu

Kiracı kirayı ödemezse kiraya veren yazılı olarak en az otuz gün süre verir ve bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre boş geçerse fesih ve tahliye davası açılır. Daha hızlı yol İİK m.269'daki tahliye talepli icra takibidir: kiracıya ödeme emri gönderilir; 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödemezse icra mahkemesinden tahliye kararı alınabilir.

Süreler tablosu